在此次調查中，記者晚7點至8點在新城區各住宅小區觀察發現，除最有人氣的淺水灣樓盤平均每兩層有一戶亮燈外，近半數已建成的住宅樓看上去整棟空置，無人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。照此估算，新城的實際常住人口可能遠少于登記入戶數。
按計劃，新城區吸引的主要人口應是附近村鎮來鐵嶺新城工作的產業工人，以及從沈陽、吉林等地來工作投資的一些外來人口。不過，據記者調查，這一人口導入構想并未順利實現，目前新城主要購房者仍是當地學校陪讀家庭及政府工作人員。而這些“居民”也是當地政府絞盡腦汁引來的：如2007年底，當地力推向公務員售房，主要就集中于目前入住率最高的淺水灣小區。此外，2009年，當地政府對被聘用的省特級教師在新城區購房的，補助購房款30萬元，希望以此吸引優質師資充實新城的學校，從而帶動陪讀家庭入住。
即使如此，新城區始建至今已是第七個年頭，可除一棟接一棟的住宅樓拔地而起之外，商業網點、醫療衛生、體育健身場所等配套設施仍然相當稀缺；交通運輸等公共設施也存在問題，原本規劃2012年底竣工、2013年初通車的沈鐵城際鐵路(全長64公里)自2012年起暫停建設，至今尚無通車時間表。
導致新城區住宅樓大批閑置、一到學校放假就如空城的關鍵問題是缺少產業支撐。記者在新城區調研發現，雖然如一汽等大型企業集團和項目已經入駐新城區，但實際拉動新城經濟、支撐新城發展的作用仍不明顯。目前產業園區分布較集中，生活居住不能與工業區形成配套，交通設施不健全也導致鐵嶺新城區與其他城市關聯較弱，不利于與附近城市的產業對接。
“新城緊鄰沈陽沈北新區，城際鐵路開通后沈陽人都可能會來買房，畢竟兩三千一平方米的單價還是非常便宜。加上大手筆規劃，新城未來前景還是可以看好的。但就像我們過日子一樣，步子邁得有點快、有點大了。政府投資太大，這種速度不可持續。”一位接近鐵嶺政府部門的人士稱。
鐵嶺新城“浮華”業績難續
業績承諾有效期到2013年為止，如果新區發展狀況或樓市調控的大環境不發生根本改變，2014年后上市公司的業績誰來保證？
新城區人氣不足的直接后果就是房地產業發展面臨瓶頸。
當地房地產市場人士告訴記者，因為前幾年土地出讓規模較大，商品房需求不足導致銷售不暢，目前很多樓盤已現空置、緩建甚至閑置停建。開發商對新拿土地態度也變得十分謹慎。有接近地方政府人士稱，有關部門甚至已要求放緩新城推進速度，集中資源做好現有物業開發運營。
據記者走訪調查，規劃面積22平方公里的鐵嶺新區在大手筆規劃與投資數年后，目前已面臨發展瓶頸：大量在售樓盤銷售不暢。最暢銷的明星樓盤淺水灣實際入住率也只有20%。一中心地段樓盤銷售人員表示，自2011年開盤至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期連規劃都談不上，“開發商一期賺不到錢就不會開二期。”而據當地媒體報道，這樣慘淡的銷售率，還是在開發商以成本價推送部分房源的情況下才達到的。
據百度網“我愛鐵嶺吧”版主的統計，目前，由于資金不足等原因，鐵嶺新城十多個大型項目出現不同程度的開發遲緩，包括恒基兆業商住項目、紅星美凱龍商住項目等。記者在新區汽車配件城看到的龐大的“水立方”主體建筑，也因為長期閑置，顯得分外空曠。
在此情況之下，幾乎全部收益來源于鐵嶺新城區一級土地開發的鐵嶺新城，雖有業績承諾保底，其投資價值的安全邊際其實遠非想象中美好。
雖然鐵嶺財京2011和2012年的凈利潤均達到了承諾額，且在目前新城區發展緩慢、后勁乏力的情況下，為完成重組時的業績承諾，鐵嶺市財政局或在2013年如法炮制，通過類似的“土地轉讓”規避重組方的業績補償風險。但值得注意的是，若鐵嶺市財政局當真是自掏腰包為上市公司填補業績缺口，其在避免旗下鐵嶺財政資產經營有限公司的巨額補償外，也令京潤藍籌、羅德安、付駒等鐵嶺財京的民資股東逃過了業績補償，相當于政府為個人風險買單。