二手房買賣三大雷區 法官提示簽約要考慮周全

　　眼下，雖然樓市新政出臺，本市的二手房買賣熱度有所降低，但二手房引發的合同糾紛卻居高不下。今天記者從海淀法院獲悉，目前二手房買賣合同糾紛中存在3個“雷區”，法官就此提示買房人，在購買房屋前需考慮周全。

　　糾紛1

　　網簽前賣房人反悔多交稅

　　王先生購買張女士位于海淀區的一套三居室住房，售價為300萬元，約定由買方王先生支付該房屋全部稅款。鑒于房價較高，買賣雙方便協商通過避稅的方式為王先生減少購房支出，具體做法是網簽合同時將房價報低至120萬元。

　　不料，網簽之前張女士“反悔”，堅持要求按照購房款全額納稅，導致王先生“損失”稅款共計17萬元，一怒之下將王女士訴至法院。

　　法官提示：根據我國合同法的規定，惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同屬無效。王先生與張女士妄圖通過低報房屋實際成交價格而逃避繳納稅款的義務，即屬于惡意串通、損害國家利益，該行為依法屬無效行為。即使張女士事后反悔，王先生也無法要求張女士履行原來的承諾，其因此“多交的”稅款只能自行負擔。因此，作為買房人在與賣方磋商房價時應當努力將房屋價格談到自己可以接受的價位，而不是寄希望于避稅。

　　糾紛2

　　買房無法遷戶口

　　徐女士系外地人，大學畢業后留京并將戶口落在單位的集體戶口�，F在徐女士面臨結婚生子的問題，而單位的集體戶口無法給孩子落戶，故其購買房屋的一個重要目的就是能將自己的戶口遷入。通過中介公司的居間介紹，徐女士與出賣方簽了房屋買賣合同。

　　但此后徐女士得知其購買的房屋因沒有在公安局戶籍科備案，故無法遷入戶口，無奈之下與出賣方解除了房屋買賣合同，不僅錯過了購房時機，還多支出一筆中介費。徐女士稱其買房前向中介公司口頭表達過落戶的要求，中介公司也口頭答復說房屋可以落戶。但對徐女士的該說法沒有任何證據。

　　法官提示：購買二手房除了對房屋的產權、年代、戶型、朝向、價格等因素有一般要求外，買房人還會對房屋有一些特殊的要求，比如要求房屋屬于學區房、要求房屋可落戶等等。買房人在看房時可能會對房屋出賣方和房產中介方提出過這些特殊要求，但如果在書面合同中沒有體現，一旦目的落空，產生糾紛，事后取證將困難重重。為降低交易風險，建議購房人將對房屋的特殊要求寫入書面居間合同和房屋買賣合同，并明確約定違約責任，以便事后“有章可循”，減少損失。

　　糾紛3

　　夫妻賣房僅一方簽字

　　宋先生與陳女士是夫妻關系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財產。阮先生經中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購買該套房屋的買賣合同。簽訂合同時宋先生也在場，但其未在買賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院，以房屋買賣合同未經其書面同意為由，要求確認合同無效。

　　審理中，中介公司職員出庭作證，證實宋先生對房屋買賣過程是知情的，在簽訂買賣合同時其在場并未表示異議。法官根據簽訂合同時的真實狀況及證人證言依法駁回了宋先生的訴訟請求。

　　法官提示：根據我國婚姻法的規定，夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的，因日常生活對共同財產做重要處理決定時，應當平等協商，取得一致意見。因此，夫或妻在出賣共同共有的房屋之前應當征得對方的同意，否則其處分權就是存在瑕疵的。根據我國合同法的規定，無權處分的合同經權利人追認或者無權處分人訂立合同后取得處分權的，才屬有效。本案中阮先生十分幸運，其提供了有效的證人證言可以證實宋先生對其妻子賣房一事知情并同意。

　　為避免賣房人受房價利益的驅動，為自己惡意違約找借口，法官建議購房人，你所購的房屋如果屬于出賣人的夫妻共同財產，一定要在簽訂房屋買賣合同前確認夫妻雙方均同意賣房，即使作為出賣人在合同上簽字的是夫或妻一方，也應當要求提供其配偶授權賣房的授權委托書。

　　本報記者王薔通訊員周紅 張婷婷