張淳藝
《工人日報》(2022年08月17日 05版)
110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……記者近日采訪發現，公眾對于購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病，不少人擔心存在“消費暗區”。在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。(見8月16日《法治日報》)
從進入商品房時代開始，我國普遍實行的是由購房者分攤部分共有建筑面積的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
客觀而言，近年來，商品房公攤面積呈擴大趨勢——從最初的10%以下，到現在動輒30%、40%。這與商品房提檔升級、增加電梯數量、公共區域面積增加等因素有關，也與開發商公攤面積計算不透明、暗箱操作等有關。一些購房者質疑公攤面積是在為不屬于自己的公共空間買單，并且每年交的物業費、供暖費等都要繼續為公攤部分買單。正因此，近年來關于取消公攤面積的呼聲漸高，也有全國政協委員建議取消公攤面積，將實際公攤面積成本核算到實用面積之中。
取消公攤面積不可能一蹴而就。對已經購買房產的人來說，其會面臨房產證變更的問題，而重新測量面積和變更手續工作量很大。同時，現行的物業費、暖氣費等費用也都是以建筑面積計量的，取消公攤面積可謂牽一發動全身。而且一刀切取消公攤面積，可能會直接影響開發商對公共區域的投入，進而影響小區的居住環境和整體品質。
事實上，對商品房來說，公攤部分是客觀存在的，公攤面積制度本身并沒有原罪。在建房成本既定的前提下，按建筑面積計算還是按使用面積計算，只是單價不同，消費者要付出的購房成本是相對固定的。
公攤面積制度備受詬病，主要是因為“亂公攤”和“只公攤成本，不公攤收益”等問題。一方面，少數開發商隨意變更約定的公攤面積，導致實際得房率低于預期，甚至有開發商將地下車位出售給購房者后，又將地下車位計入公攤面積向購房者分攤費用。另一方面，按照規定，業主對于公攤面積部分享有權利，但現實中，公攤面積上設置廣告、車位等帶來的收益，很少有業主享受到。
相比取消公攤面積，完善相關規定無疑更具現實意義和可操作性。比如，厘清公攤標準——通過明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等，減少、避免相關爭議；引進懲罰賠償機制——有專家建議，對開發商隨意擴大公攤面積、超過合理誤差的，可以參照消費者權益保護法中的懲罰性賠償責任，要求其給予購房人公攤面積費用一定倍數的賠償；落實公攤收益——有關部門和業委會應監督物業，按照民法典及相關規定，將業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后由業主共享，讓業主在為公攤面積埋單的同時也能從公攤面積中受益，等等�？傊�，辦法應該比困難多。