今年上半年，建設部對售后包租提出風險提示，指出“售后包租”涉嫌違反建設部及國家工商總局等有關規定，一經發現這種形式將進行嚴肅查處。
在此“禁令”下，“售后包租”的現象逐漸減少，但此后不久一些房地產開發商就推出了“租后包租”的房地產理財(相關:證券 財經)產品。對于這種投資方式，很多投資者懷疑“租后包租”是“售后包租”的衍生形式，認為其隱含較大的投資風險。
“租后包租”是對于房地產項目采取只租不賣的形式，但為了回饋商業地產投資者，特意制定高回報率的一種投資產品。如投入5萬元，即可獲得每年8%的高額穩定回報，逐月返還租金收益，3年后賺足1.2萬元。即用5萬元購買3.7平方米的投資份額，每年回報8%，年租金收益4000元等等。
“售后包租”是投資者購買了商業項目中的某一鋪位，擁有商鋪的產權，并委托開發商代其經營，每月拿到約定的租金回報。而“租后包租”是投資者以一定金額為押金，租賃某一商鋪，但投資者不擁有該商鋪的產權，且不能自主經營，而是由開發商代理經營，享受每個月固定的利潤回報。“租后包租”沒有產權關系的變化，采用的是租賃的形式，而且又有明確的標的物和明確的經營內容，因此并不同于所說的售后包租，其屬于一種金融理財模式。而且投資者避開了商鋪經營的環節，省去了經營的麻煩。“租后包租”屬于以收取短期回報為目的，不重視產權持有的基于房地產的投資理財產品,其投資門檻相對較低，適合于年齡較大、投資時較注重理性的人群。投資者須認清自己的投資需求，即是以得到產權為目的還是以收取租金為目的來選擇投資項目。
專家提示，“租后包租”面臨三方面風險,值得投資者予以關注。
第一是市場風險。商業項目的運營需要3－5年的養鋪期，而商業的經營本身就面臨各種風險。商業最終能否發展起來商家并無絕對把握。因此，開發商能否在商業項目運營的初期，按時支付租金是個未知數。
第二是資金賠付風險。一旦商家的經營狀況不理想，可能會導致商家最終撤出購物中心。此時開發商就要面對巨大資金賠付的風險，若是開發商延期支付租金或宣布破產，投資者前期的資金投入將無法得到回報。
第三是開發商的租金收益是否能夠支付投資者的投資回報。在已經做了招商的項目中，投資者還需要看主力店和品牌店的租金是否足以承擔日后的“包租回報率”。如果開發商為了吸引主力店和品牌店進駐，以實現最后項目的銷售，很可能以極低的價格出租給主力店和品牌店，長遠看并不利于中小投資者的利益。
“租后包租”存在許多風險，如果要投資此類房地產理財項目，除需要具有相對全面的專業知識，主要從以下三個方面規避“售后包租”風險。
首先要關注該商業項目未來運營時能夠帶來多少現金流，以及其業態規劃是否具有差異化的特征。投資者在選擇商業項目時，應關注商業地產所承擔的功能，商業項目并不是規模越大越好。其次才是評估商業地產項目的軟硬件設施是否能滿足未來經營要求，以保證自己的商業地產投資能夠得到滿意的回報。投資者在選擇商業地產投資時，重點應關注該項目有沒有能與主力消費相匹配的主力店，主力店的進駐將帶動相關商業的進入，從而促使關聯消費產生，以保證經營附加值的實現。第三，明確投資回報的保障機制。無論是哪種類型的房地產投資，如何得到投資回報是非常重要的。盡管開發商有各種承諾，但實際情況是，任何口頭承諾都是缺乏法律效力的，只有把這些承諾落實在合同上，才具有一定的約束力。值得注意的是，即使有了合同約定，到期開發商不能如期兌付承諾的租金回報，選擇走法律的程序，也只能按民事糾紛來解決，不能保證投資人拿到合同規定的租金。如此一來，擔保機制就顯得尤為重要。